Mysteel：從房地產政策調整看鋼材市場變化
時間：2015-4-3 16:58:05點擊：889
出政策啦！！！
3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房,最低首付款比例調整為不低于40%。同時,繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付比例下調為20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭,再次申請住房公積金購房,最低首付比例為30%。
政策接踵而來，財政部網站公布：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
草根調研一下
我們對市場相關人士進行了草根調研，觀點不一，有觀點認為，此次連環政策的發布，將大大利于房地產市場需求的集中釋放，同時，對鋼材市場來講，無疑也將極大提振市場信心，刺激房地產相關的鋼材需求，畢竟近年國內的鋼鐵市場需求，房地產市場占據了絕對的龍頭老大地位。也有觀點認為，隨著政策的執行，雖然房地產成交量可能上升，但房產價格也很有可能隨之上漲，不過就目前情況來看，一二線城市上漲的可能要大于三四線城市。此外，當前房地產市場剛性需求比例提高，投機炒房者越來越少，一方面國內人口逐步向大中型城市集中，在一二線房價預期上漲的情況下，實際住房需求的人很有可能提前購買；另一方面，國內房地產市場價格繼續走高的動力已經大大減弱，因此投資房產帶來的回報很可能低于投資一些其他項目。如此一來，實際的房地產需求釋放很可能不如想象當中那么好，并且國內房地產現房庫存較大，所以此次政策變化帶來的效應更可能是消化現有庫存，最終傳導到鋼材市場的需求也將不是十分樂觀。
綜合調研結果來看，房地產市場短期回暖是大家都比較一致的觀點。筆者通過分析近期房地產市場情況，以及與鋼材價格的關系，尋找兩者的內在聯系，供大家參考。
筆者的發現呢？
房地產各項指標表現低迷，政策托底意圖明顯。數據顯示，截止2014年12月，我國2014年全年商品房銷售面積120648.54萬平方米，同比下降8%，其中12月當月銷售18931.97萬平方米，同比下降4.1%，見圖一。可以看出，雖然2014年12月商品房銷售仍如往年創下年內最高，但與往年相比，卻有著一定的回落，可以說商品房銷售方面已經出現向下壓力。而從國內百城房地產價格指數表現來看，2014年全年國內房價基本處于弱勢向下走勢，這與2012年價格回落時，同樣都出現商品房銷售增速下降的情況。此外，從最新統計的數據來看，2015年1-2月份商品房銷售面積為8763.89萬平方米，同比2014年下降16.3%，而2月份價格指數環比2014年12月同樣是出現下降的。所以我們也可以認為，房價下降的時候，房市銷售情況同樣不容樂觀。因此，此次房地產市場價格若能走強，是可以對房地產需求起到一定正面刺激作用的，那么此次房市政策的連出，將有較大概率促進房地產市場銷售的量價齊升。
圖一：近年國內商品房銷售面積及房地產價格指數變化
數據來源：鋼聯云終端
從最近年份來看，房地產價格上漲對鋼價提升力度有限。我們選取與房地產相關密切的長材價格來看，在2013年之前，國內鋼材價格走勢與房地產價格指數的變化還是正相關，見圖二，基本上房價強則鋼價漲，房價弱則鋼價跌，可以說是房地產市場的強弱間接帶動了鋼材市場價格的走勢，概因我國該階段主要以房地產及各類投資來拉動國民經濟發展影響。不過從2013年之后，房地產價格的變化應該是對鋼材市場價格的影響變得微乎其微，從圖中也可以看出，無論房價強弱，鋼材市場價格始終處于弱勢震蕩向下的局面。一方面因為國內鋼鐵供需格局發生極大改變導致鋼鐵市場走出獨立行情；另一方面則因房地產市場遇冷，相關投資也迅速下降導致其與鋼價逐漸脫節所致。再加上本身鋼鐵作為原材料僅占房地產投資比例很小的一部分，因此房價與鋼價相關性減弱，也顯得無可厚非。
圖二：近年房地產價格與長材價格走勢變化
數據來源：鋼聯云終端
總結
綜合來看，此次房產政策的連出，雖然極有可能帶動房地產市場價格及需求的回升，但對整個房地產市場的長期影響并不大，畢竟當前房地產存量巨大，且投資者熱情短期內也難以有效調動，中國人口紅利已經大幅減弱。鋼材市場方面，我們認為，不排除短期市場在預期轉好情況下出現拉漲，但行業本身供大于求的狀況難以改變，仍將維持弱勢運行的可能性較大，建議密切關注房地產價格的變化和去庫存化進展。